
2025年10月下旬,天津楼市呈现明显的结构性分化态势:新房市场保持韧性,公示均价20773元/㎡,环比持平且同比上涨16.22%;二手房市场延续调整,挂牌均价14403元/㎡,环比微涨0.02%但同比下跌3.14%。不同区域、不同类型的小区价格走势差异显著,以下从新房与二手房两大维度,梳理涨价与降价典型小区情况。
新房市场:核心区稳中有升,远郊分化明显
涨价小区
- 津南区中交春风海上:均价16469元/㎡,环比上涨2.1%,依托区域13.81%的同比涨幅红利,叠加临地铁与精装刚需属性,成为区域热门选择。
- 蓟州区远景城:均价13348元/㎡,环比上涨1.8%,受益于蓟州区13.34%的月度涨幅,生态配套升级吸引改善客群。
- 北辰区未来城:均价14485元/㎡,环比上涨1.2%,虽较峰值下降明显,但借力北辰区7.06%的区域涨幅实现止跌回升。
- 东丽区金隅悦城:均价17730元/㎡,环比上涨0.9%,凭借4.31%的区域涨幅及成熟商业配套,保持价格韧性。
降价小区
- 宝坻区锦绣家园:均价9880元/㎡,环比下跌3.2%,受区域8.02%的跌幅影响,刚需客群观望情绪浓厚。
- 红桥区振业名邸:均价23851元/㎡,环比下跌2.5%,随区域5.07%的跌幅调整,老城区配套老化致竞争力下降。
- 静海区光合谷小镇:均价12188元/㎡,环比下跌1.7%,受区域2.72%跌幅波及,文旅属性遇冷加剧价格回调。
- 西青区保利和光尘樾:均价12000元/㎡,环比下跌1.5%,较21年高峰21000元/㎡近乎腰斩,板块供应过剩成主因。
二手房市场:学区房抗跌,远郊刚需回调
涨价小区
- 和平区天津雅颂居:均价57011元/㎡,环比上涨0.07%,作为内环内高端小区,依托和平区核心教育资源,成为价格“稳定器”。
- 河西区万科水晶城:均价32252元/㎡,环比上涨0.47%,受益于河西区别墅类产品稀缺性,改善需求支撑价格上行。
- 南开区时代奥城:均价30673元/㎡,环比上涨0.3%,紧邻6号线地铁,大户型供应紧张推动价格微涨。
- 河东区富锦华庭:均价20176元/㎡,环比上涨0.2%,依托河东0.6%的区域涨幅,临地铁优势吸引刚需入场。
降价小区
- 武清区首创新北京半岛:均价7000元/㎡,环比下跌5.3%,83㎡两居室成交价从峰值160万跌至39万,近京通勤优势难抵市场调整。
- 津南区国展西中建海河陆号院:均价13000元/㎡,环比下跌4.8%,96㎡洋房从200万降至130万且送车位,现房促销回笼资金。
- 东丽区远洋宽阅时光:均价13800元/㎡,环比下跌3.7%,115㎡户型两年贬值60万,环内洋房供给过剩致价格跳水。
- 宁河区朝阳花园:均价7915元/㎡,环比下跌1.1%,受区域0.29%跌幅影响,县域市场需求不足加剧回调。
当前天津楼市“核心区保值、远郊回调”的分化格局显著,新房市场依赖改善需求与政策托底,二手房市场则受学区房支撑与刚需观望双重影响。业内分析指出,市场已进入细分阶段,地段、配套与产品品质成为价格走势的核心决定因素,盲目购房时代已结束,精准择房成为关键。

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