2025年10月下旬，天津楼市呈现明显的结构性分化态势：新房市场保持韧性，公示均价20773元/㎡，环比持平且同比上涨16.22%；二手房市场延续调整，挂牌均价14403元/㎡，环比微涨0.02%但同比下跌3.14%。不同区域、不同类型的小区价格走势差异显著，以下从新房与二手房两大维度，梳理涨价与降价典型小区情况。
新房市场：核心区稳中有升，远郊分化明显
涨价小区
- 津南区中交春风海上：均价16469元/㎡，环比上涨2.1%，依托区域13.81%的同比涨幅红利，叠加临地铁与精装刚需属性，成为区域热门选择。
- 蓟州区远景城：均价13348元/㎡，环比上涨1.8%，受益于蓟州区13.34%的月度涨幅，生态配套升级吸引改善客群。
- 北辰区未来城：均价14485元/㎡，环比上涨1.2%，虽较峰值下降明显，但借力北辰区7.06%的区域涨幅实现止跌回升。
- 东丽区金隅悦城：均价17730元/㎡，环比上涨0.9%，凭借4.31%的区域涨幅及成熟商业配套，保持价格韧性。
降价小区
- 宝坻区锦绣家园：均价9880元/㎡，环比下跌3.2%，受区域8.02%的跌幅影响，刚需客群观望情绪浓厚。
- 红桥区振业名邸：均价23851元/㎡，环比下跌2.5%，随区域5.07%的跌幅调整，老城区配套老化致竞争力下降。
- 静海区光合谷小镇：均价12188元/㎡，环比下跌1.7%，受区域2.72%跌幅波及，文旅属性遇冷加剧价格回调。
- 西青区保利和光尘樾：均价12000元/㎡，环比下跌1.5%，较21年高峰21000元/㎡近乎腰斩，板块供应过剩成主因。
二手房市场：学区房抗跌，远郊刚需回调
涨价小区
- 和平区天津雅颂居：均价57011元/㎡，环比上涨0.07%，作为内环内高端小区，依托和平区核心教育资源，成为价格“稳定器”。
- 河西区万科水晶城：均价32252元/㎡，环比上涨0.47%，受益于河西区别墅类产品稀缺性，改善需求支撑价格上行。
- 南开区时代奥城：均价30673元/㎡，环比上涨0.3%，紧邻6号线地铁，大户型供应紧张推动价格微涨。
- 河东区富锦华庭：均价20176元/㎡，环比上涨0.2%，依托河东0.6%的区域涨幅，临地铁优势吸引刚需入场。
降价小区
- 武清区首创新北京半岛：均价7000元/㎡，环比下跌5.3%，83㎡两居室成交价从峰值160万跌至39万，近京通勤优势难抵市场调整。
- 津南区国展西中建海河陆号院：均价13000元/㎡，环比下跌4.8%，96㎡洋房从200万降至130万且送车位，现房促销回笼资金。
- 东丽区远洋宽阅时光：均价13800元/㎡，环比下跌3.7%，115㎡户型两年贬值60万，环内洋房供给过剩致价格跳水。
- 宁河区朝阳花园：均价7915元/㎡，环比下跌1.1%，受区域0.29%跌幅影响，县域市场需求不足加剧回调。
当前天津楼市“核心区保值、远郊回调”的分化格局显著，新房市场依赖改善需求与政策托底，二手房市场则受学区房支撑与刚需观望双重影响。业内分析指出，市场已进入细分阶段，地段、配套与产品品质成为价格走势的核心决定因素，盲目购房时代已结束，精准择房成为关键。
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